Casi la mitad de los latinos tiene casa propia
Por Leonor Villasuso Rustad
La Asociación Nacional de Profesionales Inmobiliarios Hispanos (NAHREP por sus siglas en inglés) dio a conocer en fecha reciente su “Informe sobre la situación de la propiedad de vivienda entre los hispanos en 2023”, el cual fue elaborado por el grupo mencionado en colaboración con el Proyecto de Riqueza Hispana. En este reporte sobresale que, a pesar de que el año pasado fue difícil para el mercado inmobiliario debido al incremento en la tasa de interés y al inventario reducido de propiedades en venta, tantos latinos se las ingeniaron para hacer realidad su sueño de ser dueños de su vivienda, que este fue el grupo poblacional con mayor crecimiento en esa área.
Durante el 2023 se formaron 450,000 nuevos hogares latinos, lo que representó un poco más de la cuarta parte del crecimiento en ese sentido a nivel nacional – y esta circunstancia de la creación de familias es precursora de la compra de vivienda. Este fenómeno tiene que ver con el hecho de que la edad promedio de los hispanos es de 30.7 años, lo cual los hace los más jóvenes en comparación con los demás grupos. Otro factor que coadyuva al crecimiento de la propiedad de la vivienda entre los hispanos es que están dispuestos a mudarse a áreas cuyo costo de vida es menos caro; por ejemplo, de California cambiarse a Colorado, o de Nueva York, a Nueva Jersey. En ese sentido, NAHREP y la agencia Freddie Mac identificaron 25 mercados inmobiliarios con oportunidades para familias latinas con ingreso económico mediano en los que pueden adquirir una vivienda de precio moderado. Entre la lista se encuentran en los primeros cinco lugares: San Luis en Misuri, Odessa, Laredo, McAllen-Edinburg-Mission y Brownsville-Harlingen en Texas. El estado de Michigan tiene dos ciudades en ese listado, mientras que Wisconsin, Iowa y Nebraska aportaron una cada uno por parte de la región del medio oeste.
Ante el alza en el precio de las viviendas y de las tasas de interés – este último ocasionó que muchas personas no pudieran calificar para préstamos hipotecarios – los latinos recurrieron al modelo del cofirmante para poder acceder al préstamo que necesitaban para adquirir su casa; en muchos de los casos los dos firmantes, y sus respectivas familias, habitan la vivienda comprada, mientras que en otros, el cofirmante fue un amigo o familiar que lo hizo por ayudar y no considera ser copropietario, sino solo esperar a que el préstamo sea pagado y su nombre quede fuera.
En muchas de las entrevistas que los autores del informe realizaron a decenas de agentes inmobiliarios en todo el país surgió el testimonio del incremento en las opciones de préstamos que permiten la utilización del ITIN (número de identificación individual de contribuyente), en lugar del de seguridad social, lo cual es histórico porque antes las instituciones bancarias no lo aceptaban, cerrando la posibilidad de obtener un préstamo para quienes no cuentan con el número de seguridad social. Una de las ventajas que los latinos han sabido aprovechar de esta novedad es el que los anticipos han bajado a niveles nunca vistos que van de 3.5% a 5% en algunos programas -antes se pedían hasta de 20%.
Así las cosas, este informe reporta que en 2023 el índice de la propiedad de vivienda entre los hispanos llegó al 49.5%, con una ganancia de 377,000 familias que son dueñas del lugar donde viven en ese año, las que al sumarlas con las que ya había, llegaron a 9,555,000 a nivel nacional. Cerca de la tercera parte de los hogares latinos son multigeneracionales – es decir, que en la misma vivienda cohabitan por lo menos tres generaciones de una misma familia –, cifra que al compararla con las de los demás grupos raciales los pone en el primer lugar y por mucho: 31.4% vs. 18%. Este fenómeno que es de por sí tradicional en la cultura latina, sucede también por cuestiones económicas; en estados como Massachusetts donde el costo de la vivienda y de vida es caro, el juntar recursos entre generaciones resulta de gran beneficio para la familia y les permite ser propietarios de su hogar.
La investigación de NAHREP encontró que los estados con el mayor ingreso económico anual para las familias hispanas son: el Distrito de Columbia, con $117,945; en segundo lugar, está Alaska con $86,081; le sigue Virginia con $84,525; el cuarto lugar es para Maryland con $82,138; y finalmente Hawái, con $78,846. También halló que en Minnesota la tasa más alta de participación latina en la fuerza laboral es de 75.3%, al igual que la es en el Distrito de Columbia, y les siguen Virginia (75%), Alaska (74.4%) y Nebraska (74.4%). En cuanto al mismo indicador pero centrado en las mujeres hispanas los estados son Virginia (67.9%), el Distrito de Columbia (67.1%), Connecticut (66.1%), Delaware (64.4%) y Oregón (62.8%).
El principal obstáculo para que los hispanos puedan acceder a la propiedad de una vivienda de manera sostenible es la asequibilidad de la vivienda – lo que significa que pueda ser alcanzado en términos de precio. Por una parte, con el aumento a las tasas de interés históricamente más rápidas y altas de los últimos treinta años, en octubre del 2023 el tipo de interés fijo promedio a 30 años llegó a 7.79%, lo cual dio como resultado que fuera el mercado inmobiliario menos económico del que se tenga registro; por la otra, los precios de las viviendas se incrementaron y el inventario de las que son asequibles para los latinos se encogió prácticamente en todo el país. El año pasado, el porcentaje de propiedades en venta por menos de $200,000 fue apenas de 13.8, el más pequeño con comparación con el 40% de estas con precio mayor a los $500,000.
Finalmente, algunos de los agentes entrevistados mencionaron que se predice que en este 2024 los compradores de vivienda comenzarán a entender mejor la realidad del ambiente de las tasas de interés más altas y se sentirán más confiados de comprar una casa sabiendo que las tasas de interés tardarán años en bajar – posiblemente – pero siempre es posible refinanciar la hipoteca, por lo que la recomendación es acudir a un agente inmobiliario certificado que ayudará durante todo el proceso para que la compra de la vivienda sea exitosa.
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